8月30日晚間，中交地產（SZ000736，股價13.87元，市值96.46億元）發(fā)布2023年半年報。

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中報顯示，上半年中交地產實現(xiàn)營業(yè)收入87.63億元，同比下降29.57%；歸屬于上市公司股東凈利潤為-5.69億元，同比下降774.76%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-5.87億元，同比下降1191.39%。

截至2023年6月30日，中交地產總資產1,411.12億元，較上年末增長2.77%；歸屬于上市公司股東的凈資產27.18億元，較上年末下降17.47%。

此前只是被詬病增收不增利，如今由盈轉虧。《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，在與半年報同期發(fā)布的《關于計提資產減值準備和信用減值準備的公告》中，中交地產表示，本次計提減值準備將減少公司歸屬于母公司股東的凈利潤2.82億元，減少歸屬于母公司股東權益2.82億元。

來源：中交地產2023年中報

多個項目銷售不及預期，計提致凈利虧損2.82億元

來看看一年前中交地產的數(shù)據(jù)。

2022年上半年，中交地產營業(yè)收入為124.42億元，同比增長151.39%；歸屬于上市公司股東凈利潤為8425.4萬元，同比下降47.87%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-4546.75萬元，同比增長87.08%；經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為28.13億元，同比增長124.31%。

如今，營業(yè)收入從同比增長151.39%到同比下滑29.57%，歸母凈利潤從8425.4萬元直接變成虧損5.69億元。

對于2022年的利潤下降，中交地產董秘田玉利曾在今年4月的業(yè)績說明會上解釋稱，隨著前期較早拿地并開發(fā)的高毛利項目逐步結轉完畢，近年拿地成本不斷提高以及銷售端限價等各類因素影響，房地產行業(yè)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢，公司部分項目毛利空間有限，盈利空間出現(xiàn)一定程度的收窄。另一方面，并表范圍內項目公司持股情況不同的項目盈利情況存在一定差異，歸母凈利潤亦受到影響，導致2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤較少。

對于今年上半年的利潤下滑，中交地產在上述計提公告中坦言，因宏觀環(huán)境及行業(yè)整體下行影響力，公司多個項目銷售情況不及預期，2023年6月30日，公司對項目開發(fā)產品及在建開發(fā)項目的可變現(xiàn)凈值進行測試并計提相應存貨跌價準備。本次計提減值準備將減少公司歸屬于母公司股東的凈利潤2.82億元，減少歸屬于母公司股東權益2.82億元。

此外，經(jīng)營指標方面，據(jù)半年報，2023年1-6月，（全口徑）中交地產實現(xiàn)簽約銷售面積100.29萬平方米，較上年同期減少3.57%；實現(xiàn)簽約銷售金額214.62億元，較上年同期增加4.69%；實現(xiàn)銷售回款金額246.38億元，較上年同期增加26.35%；（權益口徑）實現(xiàn)簽約銷售金額153.92億元，較上年同期減少6.15%；實現(xiàn)銷售回款金額177.9億元，較上年同期增加24.41%。

截至報告期末，公司持有房地產項目115個，項目總建筑面積3,112萬平方米，期末累計已竣工面積1,610萬平方米，在建及待建面積1,504萬平方米。

1年內到期債務192.38億元，將加強資產負債率管控

今年2月23日晚間，中交地產公告稱，擬向包括控股股東中交房地產集團（以下簡稱地產集團）在內的不超過35名（含35名）符合中國證監(jiān)會規(guī)定條件的特定對象發(fā)行股票，募集資金總額預計不超過35億元。

6月27日，中交地產定增方案獲得通過。當時其在公告中就表示，中交地產業(yè)務主要集中在重慶、長沙、南京、天津等二線城市，由于2016年和2017年的房地產過熱現(xiàn)象的出現(xiàn)，上述城市在前兩年中陸續(xù)頒布了限購、限貸政策，對于房地產市場的供需關系以及價格產生了一定影響。

在今年4月針對深交所關于定增方案的問詢函回復中，中交地產曾披露2020年、2021年、2022年的相關數(shù)據(jù)，剔除預收款后的資產負債率分別是82.93%、81.34%、82.25%，凈負債率分別達到317.70%、284.61%、280.23%，現(xiàn)金短債比分別是0.97、0.61、0.41。

從中交地產目前的債務結構看，截至2023年6月30日，期末融資余額667.24億元，其中，銀行貸款314.88億元，債券72.82億元，信托融資30.59億元，控股股東方借款174.87億元。期限方面，1年內到期192.38億元，1-2年到期35.03億元，2-3年到期73.82億元，3年以上50.69億元。

中交地產在半年報中坦言，公司的發(fā)展規(guī)模和效益與行業(yè)領先企業(yè)相比，仍有不小的差距，資產負債率近年來有所改善，但仍然偏高，商業(yè)運營整體專業(yè)能力偏弱，滯重資產去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產主營業(yè)務整體毛利率有所下滑。

對于下半年重點工作安排，中交地產表示，會加強資產負債率、帶息負債等關鍵指標管控，做好資金接續(xù)，確保債券按期足額兌付、債務到期償還，防范財務風險。

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