港股在國(guó)慶期間創(chuàng)出新高，其中內(nèi)房股仍然“魅力不減”。 雖然在長(zhǎng)假后第一個(gè)交易日遭遇集體下挫，但是細(xì)看內(nèi)房股的估值，卻早已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“逆襲”。

截至10月9日，中國(guó)恒大(03333.HK)的市盈率(TTM)為15.2倍，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)為37.5倍，碧桂園(02007.HK)為17.6倍——這樣的估值在A股市場(chǎng)上或許不算什么，但是如果和內(nèi)房股過(guò)去的估值相比，才明白什么叫做“當(dāng)刮目相看”。

在過(guò)去，內(nèi)房股的估值可以說(shuō)是“低得可憐”，3—8倍的個(gè)位數(shù)市盈率就可以將其估值死死壓制，成為難以突破的天花板，但是今年以來(lái)，內(nèi)房股就一舉突破了這一天花板，股價(jià)走勢(shì)勢(shì)如破竹。

那么，內(nèi)房股是如何突破這一估值天花板的，這背后是否意味著港股的估值進(jìn)入到了新的時(shí)代?

內(nèi)房股估值突破天花板

從過(guò)去幾年來(lái)看，內(nèi)房股的市盈率長(zhǎng)期保持在“低位徘徊”的水平，難有大波瀾。不管是相對(duì)于A股市場(chǎng)上的房地產(chǎn)企業(yè)，還是港股的房地產(chǎn)企業(yè)，這一市盈率都處于相當(dāng)?shù)偷乃健?/p>

以至于在2016年9月20日，登陸港交所637天的萬(wàn)達(dá)商業(yè)正式退市，萬(wàn)達(dá)商業(yè)以48港元/股上市之后，股價(jià)最低曾經(jīng)跌到31.1港元/股，僅有5倍PE.

有對(duì)比才能發(fā)現(xiàn)變化。以去年10月9日為例，當(dāng)天融創(chuàng)中國(guó)的市盈率只有6.43倍，碧桂園的市盈率只有7.8倍，而在2015年的10月9日，兩家公司的市盈率僅有3.88倍和5.4倍，在過(guò)去幾年，這兩家公司的估值基本上也處于3—5倍的水平。

如今，融創(chuàng)中國(guó)的估值一躍達(dá)到了30倍以上，而碧桂園的市盈率也接近20倍，此外如雅居樂(lè)集團(tuán)(03383.HK)，過(guò)去的市盈率只有3倍左右，目前也超過(guò)了10倍。這些內(nèi)房股的估值顯然都在這段時(shí)間內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)了“大翻身”。

目前，這些內(nèi)房股的估值普遍已經(jīng)達(dá)到了A股的水平，此外也將眾多港股房地產(chǎn)公司的估值拋在了后面。萬(wàn)科A(000002.SZ)的市盈率為12.7倍，保利地產(chǎn)(600048.SH)的市盈率約為10倍。

一般認(rèn)為，近期內(nèi)地房企的合約銷售比較好，業(yè)績(jī)亮眼，因此得到市場(chǎng)的青睞;加上深港通、滬港通之后，大量的資金南下，這些因素皆有助于內(nèi)房股的估值修復(fù)。

從今年中報(bào)來(lái)看，內(nèi)房股的表現(xiàn)相當(dāng)出彩，中國(guó)恒大上半年?duì)I業(yè)額約為1879.8億元，同比增長(zhǎng)114.8%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約為231.3億元，同比增加224.4%，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率14.5%。碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入777.4億元，同比增長(zhǎng)35.5%，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)75億元，同比增長(zhǎng)39.2%。

不過(guò)按照過(guò)往來(lái)看，企業(yè)業(yè)績(jī)亮麗也不是頭一回，以2013年為例，碧桂園的銷售額同比增長(zhǎng)一倍，但是股價(jià)卻依然不為所動(dòng)。

“南向資金對(duì)于內(nèi)房股的估值肯定有推動(dòng)作用，外資和港資看不懂內(nèi)房股的價(jià)值，有些可能需要內(nèi)資才能看懂。”上海市某分析人士表示，觀察滬港通及深港通就會(huì)發(fā)現(xiàn)，內(nèi)房股之前頻頻現(xiàn)身滬港通和深港通的南向“十大成交活躍股”，也就是說(shuō)，南下資金是內(nèi)房股買入主力。

星展唯高達(dá)香港研究部董事王丹認(rèn)為，盡管有個(gè)別內(nèi)房股的估值水平已經(jīng)處于歷史高位，但整體內(nèi)房板塊較A股地產(chǎn)板塊仍有20%的折讓，估值是否能延續(xù)上調(diào)，還需要看是否會(huì)有持續(xù)新資金進(jìn)場(chǎng)。

港股估值體系發(fā)生變化

事實(shí)上，除了內(nèi)房股估值的大幅度提升之外，近期美圖公司(01357.HK)和眾安在線(06060.HK)的上市也為港股市場(chǎng)的估值帶來(lái)了“耳目一新”的感覺(jué)。

由于港股市場(chǎng)以機(jī)構(gòu)投資者為主，這類投資者對(duì)于業(yè)績(jī)往往非?？粗?，給出的估值也往往比較保守，而無(wú)論是美圖公司還是眾安在線，近期都未能盈利，盡管如此，這兩家公司上市之后股價(jià)都出現(xiàn)了大幅度的上漲。那么，以上事項(xiàng)是否說(shuō)明，港股估值進(jìn)入到新時(shí)代?

“雖然互通資金成交額占比暫時(shí)還比較低，但是內(nèi)地資金不斷向港股市場(chǎng)滲透，一定會(huì)影響當(dāng)?shù)氐耐顿Y風(fēng)格。”申銀萬(wàn)國(guó)首席策略分析師王勝認(rèn)為。

廣發(fā)基金經(jīng)理余昊認(rèn)為，本土資金逐步掌握話語(yǔ)權(quán)，將使得港股上市公司的真是價(jià)值得到重估，AH的差價(jià)將進(jìn)一步收窄。港股通機(jī)制帶來(lái)的AH兩地估值體系融合，將為港股提供上漲支撐。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，大市值股票估值提升后，上漲效應(yīng)應(yīng)有望向中小市值股票擴(kuò)散。

此輪牛市，恒指自2016年初創(chuàng)下近4年的低位后，累計(jì)已上漲逾57%。在港股通關(guān)閉的6個(gè)交易日中，有2個(gè)交易日港股的成交額突破了千億港元大關(guān)，另外還有3個(gè)交易日的成交額也都在800億港元以上，在沒(méi)有資金“南下”的情況下，這一交易額可謂相當(dāng)龐大。

對(duì)于后市，不少機(jī)構(gòu)紛紛表示樂(lè)觀，如興業(yè)證券稱，恒生指數(shù)的靜態(tài)估值已處于過(guò)去五年的高點(diǎn)。但橫向與全球相比，無(wú)論恒指或者是國(guó)企指數(shù)，PE或者是PB指標(biāo)仍是估值洼地。

中融基金國(guó)際業(yè)務(wù)部總監(jiān)付世偉表示，港股牛市才走了一半，1到2年內(nèi)港股仍然有一定的上行空間。